顺德商事登记改革，推出的住宅可注册公司等规定，一石激起千层浪，不仅极大降低了注册公司的门槛，而且极大扩充了住宅项目的“用武之地”。不少分析认为，住宅可注册公司，将对低档写字楼等商业物业造成巨大的冲击，顺德商业环境进一步提升的同时，中心区的住宅市场会更加火爆。

　　新动向租房也可办公司，半天搞掂登记

　　市民王先生和朋友年初决定合作做面向市民配送水果及团购生意，顺德开放商事登记改革的新闻传出后，他们就一直高度关注。最终，在7月份500万元以下的审批权力下放到镇街后，他们就近在乐从注册了一个公司。“我们平时都在单位上班，办公司是第一次，没什么经验，但过程还是出乎预料的顺利。”

　　据王先生透露，他们提前一天在乐从行政中心的网站预约，第二天按约定时间到达办证大厅，交齐资料验收后，总耗时不到2个小时就已经成功获得了公司的“准生证”。

　　根据他们的设想，这个公司主要面向白领群体，提供精品水果的团购和礼品卡服务，主要推广手段是依赖网络和线下的推广。但目前，这些构思还只停留在纸上。目前公司只有两名员工，而他们公司所注册的地址，是他们在乐从租回来的房子。这套105平方米的三室一厅，月租金仅为2000元，加上民用水电价格计算的水电费和物业管理费，各种花销控制在2500元之内。这套房子不但可用于办公，还可以用作员工住宿。而如果在周边的写字楼租用同样的面积，每月花销不会低于5000元/平方米，如果是临街商铺，价格可能会更高。目前这个代价，对于一个刚起步的公司来说，吸引力不言而喻。

　　类似王先生这样的案例，乐从几乎每天都有十多起，自从5月份正式实施的顺德商事制度改革以来，社会反响热烈，这个改革实行住所与经营场所相对分离的登记管理方式，彻底放开住所的登记条件等条款，令不少起步阶段的创业者欣喜若狂，根据最新的规定，经营场所可以与登记住所一致，也可以不一致，家庭住宅也可作为登记住所，一般经营项目登记允许“一址多照”和“一照多址”。

　　记者查看了8月份以来上百个新注册公司名单，其中，住宅登记的大约有5个。

　　这个政策得到了类似像王先生这样的创业者欢迎。顺德市场监督管理局方面透露，截至7月31日，顺德全区已核发商事登记公司691户，每天接受电话、网络及现场咨询超70个，其中6月份登记公司数量比去年平均增长41.2%。有市场监督管理局的官员表示，该政策颇受欢迎，预计未来一两年都是高峰期。

　　新商机“收集”住宅租给别人办公司

　　“很多顺德人手中有多套物业，往往被闲置，有不少人从中看到了商机。”佛山明快商务服务有限公司余仲文介绍，他们公司的业务之一，就是为这些业主寻找租客，为需要租赁经营场所的经营者提供场所，近期他经手成功的案例就超过五六个，而在他所拥有的一个商业物业当中，他已经代人注册近百家公司。正因为驾轻就熟，在顺德实施商事改革后，他代两个大学生，成功用住宅申请到了顺德改革后的第一张公司“出生纸”。

　　“在现实的操作当中，将住宅变身为经营场所并不难。我们从曾经为多家公司做顾问，如何成功入住住宅项目，关键是主要进驻的公司注意自己的形象，与左邻右里搞好关系，很快就可以获得签名。而一旦变身为经营场所，在不损害其他业主的前提下，对各方都有利。”余仲文认为，“顺德的八大支柱产业中很多都铺设了全国性的经销商，如果能说服他们到顺德来成立公司，将是很大的市场。”余先生强调，而这些以贸易和派驻机构为主的公司，他们首选的办公场地，将是成本更低的住宅。

　　据介绍，将一套闲置的住房，变身为“商用物业”，前后大约需要半年的时间，但对业主来说，可以获得不错的租金，租客可以获得比承租写字楼更低的投入，而类似明快商务服务公司这样的中介机构，也可以因为注册、住宅变经营场所过程中所提供的服务而获得不菲的服务费。余仲文将之称为“基于房地产基础上的商业活动”，它的宗旨在于，“客人我找，钱你收，事我办。”

　　不过，并非所有人都认为这是一个商机。记者询问了若干家中介机构的负责人，尽管他们对住宅可注册公司的政策颇有惊讶，但他们并不认为会有多大的商机。一家中介机构的负责人对记者说，“现在顺德在住宅中办公的人并不多，以后也会越来越少，在住宅办公的公司总让人觉得不正规。”

　　新变化核心区域住宅热销

　　住宅可注册公司消息不胫而走，牵一发而动全身，这个原本属于工商领域的政策，在房地产市场也引起了不小的波澜。记者从不少在售楼盘处获悉，在最近的销售当中，不少准买家也不断询问类似的消息。

　　“有一个买家看我们的房子好久了，但迟迟没有下决定，听说住宅可以注册公司之后，而且可以一个地址对应多个公司，他很快就决定出手了。”德胜新城某楼盘的营销负责人张小姐向记者介绍，德胜新区是目前顺德政府重点打造新城区，但目前这一地段的写字楼等产品还处于真空阶段，尽管未来有保利国际商务中心等项目入市，但价格肯定不菲，相比之下，受限购影响而价格上涨空间有限的住宅，无疑更有吸引力。

　　与之有类似感受的还包括北滘的深业城，深业城的营销策划人员向记者介绍“北滘拥有美的这样的巨无霸企业，有众多的上下游产业链的中小企业为之服务，因此，中小企业需要的办公条件是该项目策划时候的重点，而这些顾客，也是深业城的重点销售对象之一。”据了解，深业城此前推出复式“宫寓”组团，即受到市场的追捧，其中，不乏有一些人打算买来用作招待场所或办公场所。

　　由于一直以来住宅不可以进行工商注册登记的观念，已经深入人心，因此，在记者的走访过程中，不少房地产的业内人士还表示，对此政策还一无所知。

　　冲击中低档商业物业

　　“以往的销售当中，可注册公司是商业性质项目的重要卖点之一，现在住宅也可以注册公司了，至少项目的卖点少了一些。”在大佛山区域持有多套商业物业的张小姐称，根据经验，有注册公司资格的商业物业，要比普通的住宅有更大幅度的上升空间，而顺德商事改革带来的住宅可注册公司，会直接削弱原有商业物业的竞争力。

　　限购以来，顺德市场的各类商业物业，包括写字楼、商铺乃至公寓在内，一直高烧不退，除了不限购不限贷的原因之外，商业物业具有可观的租金以及变现能力，是另外的重要因素，而绝对商业物业的因素当中，可注册公司确实是项目的重要卖点之一。相对住宅主要面向个人为销售对象，商业物业可租可售，有众多的潜在公司客户及投资客，受众面显然要宽泛的多。

　　“顺德写字楼的租金水平在80-100元/平方米之间，而相近地段的住宅租金，往往只有25-35元/平方米，租金的价格也有很大的区别。此外，无论是水电费，还是物业管理，住宅的租金都会显著优于写字楼”，熟悉大良市场的天之龙地产副总龙飞翔介绍，住宅的单位租金，要远低于相近地段的商业物业。

　　以明日广场为例，这一项目2006年推出明日广场的时候，售价大约为6000元/平方米，略高于当时住宅的售价。目前这一项目写字楼的二手市场价也不到万元，还是与二手住宅价格类似。但从租金回报上来看，写字楼的租金要占有明显的优势。如果更多的中小企业选择具有价格优势的住宅作为办公场所，可能给部分写字楼项目带来负面影响。

　　纵深

　　对商业物业是致命一击？未必！

　　住宅可以用于注册公司已经带来了公司注册热潮，住宅用于办公的案例预计也会多起来，由商事登记注册改革带来的冲击，会多久影响到顺德房地产市场，尤其是对商业物业的租售是否带来致命的打击？不少人士分析认为，住宅可注册公司，将对低档写字楼等商业物业造成巨大的冲击，但是随着顺德商业环境进一步提升，中高端商业物业在2-3年内会有一个显著的上涨。

　　写字楼租金高于住宅，但售价与住宅差不多

　　南都记者调查发现，与广州等一线城市不同，目前，顺德乃至整个大佛山的写字楼的价格，并没有显著高于住宅产品。

　　顺德的写字楼主要分布在新建城区，如德胜新城、北滘新城、陈村新城等地，写字楼往往伴随着综合体项目以及高端住宅等项目同时出现，也有不少高端写字楼项目出现在大良东区等成熟片区。但不管在什么领域，写字楼产品并没有显著高于同地段的板块价格。以美的广场为例，5月份推出的写字楼产品已销售一空，最高价格达到2.4万元/平方米，均价在17000元/平方米左右，而其目前推出的美的广场住宅项目擎峰，市场预计售价不低于写字楼的均价。而从明日广场的案例来看，5年间，该项目的写字楼与住宅部分，基本涨幅相近，售价也非常接近。

　　从广州、深圳等城市来看，写字楼的售价及租金高于同地段的住宅，原因在于写字楼往往身处资金密集的CBD区域，地段的稀缺性将吸引众多有价格承受力的公司参与其中。而同地段的住宅，宜居功能未必非常突出。

　　顺德目前的写字楼市场还处于初级阶段，而且新城区的住宅往往拥有更完善的配套和更丰富的资源，因此，新城区的住宅项目尤其有吸引力。在下半年，保利国际商务中心，万邦城市商业广场等占据城市核心地段的写字楼项目将陆续入市，而临近的保利中环广场，以及美的广场擎峰等高端住宅项目也将入市，价格的走势在商事制度改革的背景下，将格外引人关注。

　　目前高端写字楼供不应求

　　住宅办公是否会对尚在起步的写字楼市场造成冲击，尤其是下半年多个写字楼项目面市，高端写字楼会有怎样的走势？记者就此请教了多位业内人士。

　　天之龙地产副总经理龙飞翔认为，“注册即可用于注册公司的规定，不一定会对市场产生太大的冲击。一般来说，做生意最讲究门面，任何一个公司做起来之后，都需要形象上的提升，愿意选择在民宅办公的公司，往往是那些初起步的创业型公司，但他们不会对实体经济造成太大的冲击。因为，如果做生意你没有一个像样的办公环境，很难跟别人谈大生意，政府出台政策的初衷应当是鼓励创业，降低投资的成本，营造一个更好的环境。这个规定对于一些创业型公司，或者电子商务之类的行业是一个很大的利好消息。”

　　龙飞翔的观点得到保利国际商业中心营销策划欧先生的支持。他表示，“顺德以往以中小企业为主的经济结构和商业的分散性，决定了多数企业并未进驻写字楼办公，也在一定程度上造成了写字楼市场不景气。但也正因为写字楼水平发展比较低，这个规定应当不会对写字楼项目造成太大的冲击。其次，顺德存在大量的高端写字楼需求，供不应求。”

　　在顺德投资的港商刘先生表示，这个规定不会对房地产产生大的冲击，反而是一个利好。他介绍说“在香港用100港币，一个收发地址和邮箱，就可以注册一个公司。甚至没有自己的办公室和桌椅，但这也是合法的公司，目前顺德商事登记改革也仅是向香港看齐的第一步。香港的房地产从来没有因为一个注册的规定就发生动荡，顺德当然也不会发生这样的事情。从长远来看，随着顺德商业的繁荣，商业物业在2-3年内会有一个显著的上涨。”

　　日高卡卡的营销总监裴瑜亦认为，从反馈来看，商事改革并不会对商业物业造成大的冲击。原因是在目前，顺德并非广州、深圳那样的中心城市，经济主要还是以制造业和加工业为主，这决定大多数的公司对各种商业物业的需求居高不下，住宅办公往往只限于创新型的公司，而对稍有规模的企业来说，并不适合。因此，她认为商业物业的价格，更多是与城市发展阶段相关。

　　何种住宅有望受益？

　　住宅可以注册公司，且有望转变为经营场所，显然，对于很多地段优势比较突出的项目，都将是一个直接的利好。

　　美的广场的营销总监王茗中认为，这个规定，对一些位于城市中心地段的独栋住宅或者别墅项目，会是直接的利好。“不排除开发商直接将整个小区变身为商业物业的可能，这种产品在市场上会得到热烈的追捧。”例如，大良的康湖商厦等项目，尽管为住宅性质用地，但整个楼宇都为商业机构所租用。类似的案例，以后会越来越多。

　　另外一个可能受益的品种是别墅项目，由于别墅产品往往拥有较好的景观资源和物业管理服务，不少人愿意投资别墅产品，用作办公产所，或者接待宾客的私人会所。别墅产品的独立空间也相对较大，邻里之间相互打搅的可能性也不大。

　　此外，一些用于发展总部经济的都市型产业基地也可能从中受益，这些产业园往往有较大的空间，开发者也可以利用灵活的设计，为业主提供充足的办公条件。

　　公司隐身民宅业主或面临安全隐患

　　虽然，如同商事改革中的“零首期注册”并非“零资本注册”一样，所谓的住宅可以注册公司，其实也并没有达到可以用住宅经营的手段。但是，记者走访市场发现，不少公司的经营，就开设在小区当中。

　　如前一段时间因为开发商破产案而被媒体曝光的顺德国际商业城，依照该地块性质的规划，该项目的下面两层为商业物业，而第三层以上，则应当为住宅性质的用地。但记者在该楼盘看到，有超过10家公司，选择了在此地开办公司。

　　记者在大良各个地方看到，不少顺德公司的办公地点隐身在住宅当中，其中，幼儿园、培训机构、电子商务或贸易公司等机构，最为常见。这些机构，因为并不张扬，往往并不为人们所注意。

　　根据《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。如果小区内开店没有经过其他利害关系业主同意，业主可将开店的业主告上法庭。

　　市国土资源和房屋管理局一工作人员对此称，将小区内的住房改成商用是不允许的，因为改变了房屋的性质。类似的现象也比较多，但执法管理较难，需要多部门共同执法。

　　如果小区内开的店没有营业执照，则需要工商部门前去取缔；如果有营业执照，需规划局前去查看房屋是否改变性质，因为擅自改变房屋用途是不允许的。针对小区内利用住房开店，需要工商、规划、街道等多个部门共同执法。而正是这种多头管理的现象，往往令小区变身经营场所后无人监管。

　　在现实中，记者了解到，藏身民宅的公司，很少受到工商部门主动查处。部分在民宅办公的公司，多承担一些物业管理费，就可以轻松过关。民众对在住宅办公的行为，不见得有太大的怨恨。

　　“放开了住宅注册公司，一定会在住宅做经营上开个口子”，一位业内人士评议说，因为查处民间经营的行为，其实非常困难，只要业主没有出现太大的纠纷，无论是工商还是物业部门，都很难对这种行为进行完全的清理。

　　而不少业主面对类似的行为也颇为反感，如新城区某楼盘的一户住宅的二层被租用做托儿所，每天进出的家长和小孩子，过多占用电梯，引起业主的反感，最终业主要求物业公司出面，要求这个公司承担更多的电梯费和物业管理费，并要求在租期到期之后考虑搬迁。但除此之外，业主们也暂时没有更好的办法。

　　它城新况

　　广州将在萝岗、南沙、增城试点

　　3月10日，国家工商总局正式印发了《关于支持广东加快转型升级、建设幸福广东的意见》(以下简称“意见”)，共五个部分32条，其中19条涉及企业注册登记，有12条属于首创性政策突破。这份文件被认为是迄今为止国家工商总局支持地方经济发展改革创新力度最大、涉及面最广的一份文件。

　　4月26日，广东省政府批复同意顺德区开展商事登记制度改革试点工作，顺德随后正式宣布进行商事登记制度改革，并公布了以“三分离三构建”为核心的改革方案。所谓“三分离”是指商事主体资格和经营资格相对分离，商事主体资格登记与住所(经营场所)审批相对分离以及有限公司注册资本认缴登记与实缴备案相分离。“三构建”则是构建商事主体信息公示平台、构建并联审批体系和一体化审批体系，构建“宽进严管”的市场监管体系。

　　目前，商事登记制度改革已经在深圳、东莞大朗、珠海横琴等地展开，广州也有望在萝岗、南沙、增城等地进行试点，各地的试点工作与顺德基本相近。

　　权威声音

　　住宅可注册公司不得用于经营

　　记者从顺德市场环境监督部门了解到，目前允许的住宅注册公司，仅是指公司的住所是主要办事机构所在地的地址，其功能是公示公司的法律文件送达地和确定公司的司法和行政管辖地。但住宅可登记为商事主体的住所，不能用作经营场所。经营场所和住所地址不一致的，公司应申请备案将经营场所记载于营业执照上或者按分支机构有关规定申请登记。而如果要将住宅用于经营用途，需要经历一系列复杂的程序。

　　此前，在接受媒体采访时，顺德区市场安全监管局副局长黄坚强也称“这次改革并不意味着所有商事主体可以在住宅内直接经营，例如，你开网店，不影响别人，就可以在自己家中经营。但如果要在住宅内开一间餐馆，根据《物权法》还需要征得利害关系人(邻居)同意才可以开。”

　　这一规定，实际上并没有超越前几年火热的“住改商”的讨论，根据目前《物权法》及其解释的规定，要将住宅改变为经营用途，需要征求有利害关系人的同意，才能将住宅改为商业用途。尽管这一规定在现实中多有违反，但显然并不能简单地将住宅与经营划等号。