2011/7/6   　阅读次数：1715     

一、租金

（一）非居住用房

沪地税流[2002]8号文规定，对非居住的公有住房的租金收入，按规定征收营业税。

（二）居住用房

财税[2000]125号文、沪地税流[2002]8号文规定，对本市各单位按照市物价局规定的公有住房租赁收费标准，向本市居民和本单位职工出租公有住房的租金收入，暂免征收营业税。

上述公有住房包括房地局系统的“直管公房”和非房地局系统的企事业单位自管的“系统公房”以及廉租住房。

二、物业管理费

（一）售后公房的物业管理费

1、按规定标准收取的售后公房物业管理费

沪地税流[2002]8号文规定，对本市物业管理单位按照市物价局规定的售后公房物业管理收费标准，向本市居民收取的售后公房物业管理费收入，暂免征收营业税。

售后公房物业管理费是指按物价局规定的标准收取的管理费，按房地局和物价局规定按实收取的高层电梯(水泵)运行费以及保洁费、保安费。

2、按商品住房标准收取的物业管理费

沪地税流[2002]8号文规定，对按商品住房的物业管理收费标准收取的售后公房物业管理费，应按规定征收营业税。

（二）商品住房的物业管理费

1、按老办法（标准）收取的物业管理费

沪地税流[2006]13号文规定，对本市物业公司管理商品性质物业仍按老收费办法收取的管理费、保安费、保洁费、维修费等收入，应按规定征收营业税。 

收取的高层住宅电梯、水泵运行费，可仍按沪税流便[2001]13号文件执行。

2、按沪价商[2005]11号文规定标准收取的各项费用

沪地税流[2006]13号文规定，按沪价商[2005]11号文规定收取的综合管理服务费、公共区域清洁卫生服务费、公共区域秩序维护服务费、公共区域绿化养护服务费、共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务费。可扣除物业公司管理相应公用部位、公用设备设施所耗用电费、水费（凭发票）后的余额，征收营业税。

三、其他收费项目

（一）电梯、水泵运行费

1、对物业管理单位按照市房地局、市物价局有关文件规定的高层住宅电梯、水泵运行费的收费管理办法和价格向居民收取，并实行单独核算，按实列支的，可视同代收代付费用暂不征收营业税。

2、对未按市房地局、市物价局规定的收费管理办法和价格收取和管理，或并入物业管理费收入一并收取的，应按规定全额征收营业税。

（二）代业主、承租者支付的水、电、燃气、房屋租金

1、 财税[2003]16号文规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证。

2、沪地税一[1998]118号文规定，

    （1）、物业管理单位如果已将水、电、燃（煤）气的费用包含在每平方米的物业管理费或租费价格中，则这部分水费、电费、燃（煤）气费不得从物业管理费或租费中扣除。
    （2）、物业管理单位代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费等，应按实代收，并在相应的代收票据中列明代收项目和金额。
    （3）、物业管理单位代物业产权人或使用权人收取房租，应全额交委托方，不得留用，并不得向代收对象开具物业管理单位的发票和其他票据，否则，应由物业管理单位依法缴纳营业税。
    （三）代收小区停车费

沪地税流[2006]13号文规定，

1、物业公司在物业管理过程中，受托替全体业主或有关单位（产权人）代收小区停车费，收费时应使用物业公司发票。

2、物业公司收取的停车费，应先按收入全额缴纳5％的营业税，然后将余额转公共维修基金或委托单位（产权人）。

3、对物业公司提供代收停车费服务从中取得的手续费收入，应并入物业公司当月应税营业额，一并征收营业税。

（四）代收维修基金

国税发[1998]217号文规定，物业管理企业代有关部门收取的维修基金不计征营业税。

维修基金,是指物业管理企业根据财基字[1998]7号文的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。